要闻 | 房屋使用权所有权分离

房屋使用权所有权分离,不动产统一登记开始正式实施

   提要：酝酿了多年的不动产统一登记政策终于在3月1日正式实施，让近期低调的国内房地产市场无法继续保持冷静。3月1日上午9时42分，随着江苏省徐州市居民邢卫锋在徐州市不动产登记局服务大厅接过国土资源部部长姜大明颁发的全国第一本不动产产权证书，我国不动产统一登记开始正式实施。

　　酝酿了多年的不动产统一登记政策终于在3月1日正式实施，让近期低调的国内房地产市场无法继续保持冷静。“房价会降么？接下来就是要征收房产税，这税我们该怎么交？”在上海工作的陈锋在接受《国际金融报》记者采访时发出了一连串疑问，因为他刚刚听说远在湖北的老家，很多人选择在不动产统一登记之前出售房产。显然，陈锋关心的问题，也正是大部分买房者所关注的。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民对记者直言，不动产统一登记的最根本目的是让中央了解地方的房地产情况，让混乱的房地产市场逐步清晰明朗。对于房价方面会有长期性影响。中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，不动产登记的执行后，短期内对楼市无太大影响，不会造成房价的普跌、抛售的剧增。“市场主要还是以供求关系为主。但长期看，会影响楼市走势，一定程度上有利于反腐，有利于不动产税的出台和实施。”韩长吉说。

　　在金银岛副总裁兼首席分析师杨向宏看来，不动产登记是中央对地方的房地产情况掌控，有利于国家对房地产市场的调控，对去库存化的实施有着积极的推动作用。“要想去库存化，就必须掌握国内房地产市场最真实的情况，不然就无法有效落实。至于房地产税的问题，国家会根据市场情况在5年内全面实施。”杨向宏对记者指出。

　　多年后终成型
　　不动产统一登记的政策酝酿了很多年，终于在新年后得到落实。3月1日上午9时42分，随着江苏省徐州市居民邢卫锋在徐州市不动产登记局服务大厅接过国土资源部部长姜大明颁发的全国第一本不动产产权证书，我国不动产统一登记开始正式实施。　

　　除了江苏徐州，四川泸州也在同一天启动颁证工作，泸州市居民申庆领到了泸州市不动产登记中心颁发的第一本宅基地使用权证书，江西赣州崇义县则发出第一本林权类不动产证书。

　　对此，国土资源部不动产登记局局长王广华表示，这标志着不动产统一登记制度实实在在落地。据悉，国土资源部今年选择了江苏徐州市新城区和睢宁县、山东青岛市、四川泸州市泸县、重庆长寿区、黑龙江牡丹江市林口县、江西赣州市崇义县、广西南宁市等15个地方作为不动产统一登记窗口建设的联系点，指导加快推进不动产统一登记窗口建设工作。

　　目前，这些联系点正在进一步加快业务流程再造、登记系统对接、统一窗口设置等必要的技术准备，部分联系点从3月1日起，依据《条例》开始启用新的登记簿并颁发新版证书。姜大明表示，实行不动产统一登记，最主要的作用是更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。蔡为民也认为，从接受整合不动产登记，建立不动产统一登记制度，是政府机构改革和职能转变的重要内容，更是对如今的房地产市场进行管理的积极政策。“之前的房地产市场过度混乱，这样显然不利于房地产市场的健康发展”。

　　不可否认，不动产统一登记需求十分迫切。王广华就对外公开表示，在实施不动产统一登记之前，由于各部门登记方法、技术规程不一致，原有的分散登记方式很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登。

　　“分散在不同部门管理和登记，又容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发矛盾和纠纷。”王广华指出，实施统一登记可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性。统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，又可以有效保障不动产交易安全。

　　那么，如何准确地进行不动产统一登记？
　　国土资源部不动产登记局副局长冷宏志告诉媒体，分散登记时，在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理不同的证；在城市，当事人最少也要办两个证：到房管部门办理《房屋所有权证》，到国土资源部门办理《国有土地使用证》。记者从一位国土资源部动产登记的相关工作人员那儿了解到，之前由于证书种类繁多，不仅增加了企业和群众的不便，还增加了工作人员的时间成本。

　　“如果统一登记后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，我们也会轻松不少。”该工作人员还告诉记者，因为登记刚刚开始实施，有些地方还没有完全落实，旧的房产证依旧有效。



　　为房产税铺路
　　在不动产统一登记实施之后，有关房产税山雨欲来的报道更是接连不断。那么，在不动产统一登记之后，房产税是否会接连出台？对此，蔡为民在接受记者采访时指出，不动产统一登记和房产税征收之间并不是承接的关系。“其实上海、重庆等地已经开始征收房地产税了，只是这不是完整版的房地产税。但随着国内房地产市场不断健全，完整版的房地产税迟早会出现。”蔡为民说。

　　与此同时，不动产登记局负责人在接受媒体采访时说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。外界观点中，作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈发明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。

　　中国社科院副研究员陈飞对媒体指出：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”为此，杨向宏对记者预计，随着一线城市楼市需求量大，土地有限，房产税的全面征收确实势在必行，“三四线城市则因为楼市库存数量巨大，并且购房需求较低，逐步减弱对土地财政依赖的政府需要征收房地产税收来增加财政收入。”杨向宏表示，五年之间，国家会开始全面征收房地产税。

　　当然，征收房地产税并不是那么的简单容易。记者了解道，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？种种问题牵一发动全身，需要全面考量。

　　有业内观点指出，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。“准确地说，房地产税的征收是中国房地产发展到一定阶段必然要出现的。至于如何收，怎么收，要根据当地的房地产市场情况，国家也会进行仔细研究分析后再决定。”蔡为民认为。



　　产权问题何解?
　　除了房产税和房价波动的问题，不动产统一登记之后，产权问题也引人关注。比如说一直以来的小产权房问题。在蔡为民看来，小产权房并不会因为不动产统一登记而变得合法。法律上来说，小产权房就是违法的存在，所以永远不会被“转正”。“一旦被转正，我们国家的房屋库存量会增加几千万套，这对于现今的房地产市场会有非常不利的影响”。

　　“针对小产权房，不动产登记已经明确规定，小产权房不会登记在册，不会颁发不动产权证书，意味着购买小产权房的人，权益无法得到有效保障。至于如何解决，估计还是具体问题具体分析，虽然不会一刀切拆除，但目前来看，国家不会承认其合法权益。”韩长吉在接受记者采访时指出。

　　国土资源部有关负责人也表示，不动产统一登记是按照按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以‘小产权房’不可能予以登记，更不可能通过合法登记‘漂白’。”该负责人明确指出。“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动，讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华也表示。
值得一提的是，随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题也浮出水面：房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。

　　“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光对外表示，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确”。

　　韩长吉则告诉记者，根据国家法律规定，房产有70年产权问题与不动产登记并不冲突，“70年后或者未来十几年，国家会有法律出台来明确房子产权，大概率情况是房子还是你的，不过估计要缴税了，根据房屋面积的大小来定”。“其实在2007年的《物权法》中，已经规定了房屋70年产权到期之后，自动续取。也就是说，国家不会赎回房屋，它自动划分到房主的名义下。如今房屋统一登记之后，这方面更加不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确，接下来在产权到期后，是免费获得还是收费获得产权，国家会根据当时的情况来决定。预计，70年后，续取房产是需要交费的。”蔡为民表示。

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